Agenzia immobiliare: Diritto alle provvigioni

Chi cerca casa si avvale, quasi sempre, dell’aiuto di una agenzia immobiliare.
Se poi l’acquirente e il venditore si accordano e avviene una compravendita di immobile scatta il diritto dell’agenzia ad ottenere una provvigione.
Tuttavia può accadere che anche quando la compravendita non avviene e le parti non si accordano l’agenzia immobiliare abbia diritto ad ottenere una provvigione.
Infatti, se il possibile acquirente e il possibile venditore sottoscrivono un accordo (c.d. compromesso), ma poi per un motivo qualsiasi la compravendita non avviene, questi sono egualmente obbligati a pagare le provvigioni del mediatore.
Il compromesso non è un contratto di compravendita e giuridicamente ha valenza solo relativa ma, ai fini della mediazione, da pieno diritto all’agenzia di essere pagata.
Es. Non è rilevante se le parti, successivamente alla sottoscrizione di un accordo concluso grazie all’opera del mediatore, non abbiano poi raggiunto il contratto definitivo. Per il mediatore è sufficiente che le parti dichiarino la loro intenzione a concludere un contratto di compravendita immobiliare e non è richiesto che poi il contratto si verifichi concretamente.

Quanto esposto è stato recentemente ribadito anche dalla Corte di Cassazione - sez. III - Sentenza 2 Ottobre 2010 - n. 22.273.

Indicativamente la percentuale dovuta al mediatore è pari al 3% ma può essere applicata una diversa misura.
Inoltre al mediatore spetta, in ogni caso, il rimborso spese, art. 1756 codice civile.

Riassumendo, quindi, se il mediatore mette in contatto due parti per la conclusione di un contratto di compravendita di immobile e queste dapprima comunicano l’intenzione di concludere il contratto ma poi l’accordo non viene contrattualizzato e la compravendita non avviene, lo stesso mediatore avrà ugualmente diritto ad ottenere la provvigione.

Per ulteriori chiarimenti:
Avv. Roberto Righi
Pesaro - Urbino
Tel.: 347.4445105
studiolegalerighi@alice.it

CONFISCA DEL VEICOLO ANCHE SE IL PROPRIETARIO NON GUIDA

Una ulteriore modifica è stata introdotta dalla Corte di Cassazione in tema di guida in stato di ebbrezza.
Ora, infatti, è possibile la confisca del veicolo anche qualora il proprietario dello stesso viaggi in qualità di trasportato e faccia guidare al altro soggetto non sobrio.
Praticamente se il proprietario del mezzo è ubriaco e fa guidare un conoscente anch’esso ubriaco, rischia che la propria automobile finisca all’asta.
Fino a poco tempo fa l’autoveicolo finiva all’asta solamente se il proprietario (e solo il proprietario) veniva sorpreso alla guida dello stesso in evidente stato confusionale dovuto dall’alcol. Successivamente l’applicazione si è estesa ed ha ricompresso anche i familiari del proprietario (macchina del genitore condotta dal figlio ubriaco andava all’asta). Ora il pericolo che il mezzo venga venduto coattivamente si concretizza anche se alla guida c’è un semplice conoscente.
Rischia la confisca del veicolo, quindi, chiunque siede nell’auto come trasportato, affidando l’automobile ad un conducente alterato dall’alcool.
Quarta Sezione Cassazione penale, sentenza 24 settembre 2010, 34687.

Cosa deve fare un proprietario di un cane per non incorrere in sanzioni ?

Tutti i proprietari di cani devono adempiere ad alcune incombenze al fine di non incorrere in provvedimenti disciplinari e sanzioni.
- Innanzitutto è d’obbligo registrare il cane all’anagrafe canina. In passato ogni cane veniva personalizzato con l’apposizione di un timbro sull’orecchio o sotto la coscia. Più recentemente è stato introdotto il c.d. microchip, ossia una memoria elettronica di riconoscimento che permette l’identificazione del cane.
- è necessario vaccinare il cane.
- qualora i proprietari vogliano far viaggiare l’animale assieme a loro all’estero (nei paesi UE) è necessario fargli una specie di passaporto (regolamento europeo 998 del 2003).
- Applicare il guinzaglio e/o la museruola se ci si trova in un luogo all’aperto.
- Applicare sia l guinzaglio che la museruola se ci si trova con un cane in un locale pubblico o nei mezzi di trasporto.

Inoltre, l'Ordinanza del 27 Agosto 2004, obbliga i proprietari dei cani c.d. pericolosi di stipulare una copertura assicurativa per la responsabilità civile nei confronti dei terzi.
Praticamente tale assicurazione dovrà risarcire i danni civili eventualmente cagionati dall’animale.
Le razze c.d. pericolose sono riportate in detta ordinanza e sono:
Bulldog americano
Cane da pastore di charplanina
Cane da pastore dell’anatolia
Cane da pastore dell’asia centrale
Cane da pastore del caucaso
Cane da serra da estrella
Dogo argentino
Fila brazileiro
Mastino napoletano
Perro da canapo majoero
Perro da presa canario
Perro da presa canario e Mallorquim
American pitt bull terrier
Pit bull mastiff
Pit bull terrier
Rafeiro do Alentejo
Rottweiler
Tosa inu

Per ulteriori chiarimenti:
Avv. Roberto Righi - Pesaro
studiolegalerighi@alice.it
347.4445105

ANCHE L'INQUILINO MOROSO HA DIRITTO AL RISARCIMENTO SE...

Con il contratto di locazione il proprietario di un immobile (ad esempio di un appartamento) cede in godimento lo stesso immobile ad un altro soggetto, detto locatario, dietro il pagamento di un canone pattuito.
Tuttavia se il locatario (c.d. inquilino) non paga il canone pattuito il proprietario dell'immobile può chiedere al giudice lo sfratto del locatario e rientrare in possesso dell'appartamento.
Tuttavia anche l'inquilino moroso (ossia che non ha pagato i canoni di locazione) ha diritto ad ottenere un risarcimento del danno da parte del proprietario dell'appartamento se all'interno dell'immobile si era formata della muffa e tale muffa ha rovinato in tutto o in parte elementi di arredo o altro.
Ne deriva che anche se l'inquilino non paga quanto dovuto al locatore (proprietario) quest'ultimo deve garantire egualmente la salubrità dell'immobile.
Quanto appena citato è stato disposto dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 20346 depositata il 28 settembre 2009.

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Avv. Roberto Righi - Pesaro
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RISTORANTI – Disciplina regolatrice

Chiunque voglia esercitare attività di ristorazione deve innanzitutto iscriversi alla Camera di Commercio e deve richiedere la necessaria licenza richiedendo l’autorizzazione alla somministrazione di cibi e bevande. Il locale dovrà poi essere ispezionato dai servizi sanitari locali i quali controlleranno che le norme siano rispettate.
Successivamente si dovrà rendere nota l'attività mediante denunciata al registro delle imprese oltre che all'Inps.

Ogni soggetto può aprire un ristorante ma solamente dopo aver frequentato almeno un corso per la somministrazione di cibi e bevande. Solamente i corsi professionali riconosciuti dalla Regione sono idonei e conformi alla normativa.

I requisiti necessari al fine di ottenere l'autorizzazione sono i seguenti:

- Per quanto concerne la cucina, la stesse deve essere ampia almeno 20 mq.
La merce destinata ad essere depositata in dispensa non può transitare all'interno della cucina altrimenti potrebbe portare sporcizia.
- Qualora il ristorante sia anche pizzeria, la zona di impasto e cottura della pizza deve visibile dalla sala da pranzo.
- La zona indirizzata al lavaggio delle stoviglie deve avere una superficie di almeno 5 mq e vi è fatto divieto di qualsiasi lavorazione degli alimenti. Nel reparto stoviglie non possono quindi essere lavati e preparati alimenti.
La dispensa deve essere individuata in un locale autonomo ma comunicante con la cucina. Se per raggiungere la dispensa l'addetto deve uscire dal ristorante e recarsi un altro edificio la stessa dispensa non è a norma. Le coperture della dispensa (pareti e pavimento) devono essere costruite con materiale lavabile.
- Un bagno per il solo personale è obbligatorio se i soggetti dipendenti del ristorante sono 10 o meno di 10. E' obbligatorio un altro bagno se gli addetti sono da 10 a 20 e per ogni ulteriori dieci dipendenti deve essere predisposto un bagno. Tutti i bagni devono essere posizionati lontano dalla cucina.
- Ogni ristorante deve mostrare ai propri clienti i prezzi delle pietanze e delle bevande. Tale prescrizione è prevista dal testo per la sicurezza pubblica. Se non è esposto il menù con i relativi prezzi il cliente può denunciare il proprietario del locale.
- L'olio extravergine non può essere servito in tavola in ampolle o vasi che non riportino l'etichetta prevista dalla legge. In tale etichetta deve essere indicata ogni proprietà organolettica del prodotto, la provenienza etc...
- Dal 10 gennaio 2005 è entrata in vigore la c.d. legge anti – fumo che impedisce ai clienti e al personale di fumare all'interno del ristorante. Tuttavia in ogni ristorante può essere adibita una sala fumatori che però deve essere grande meno della metà dell'intera struttura. L'area fumatori deve essere indicata con un cartello.
- Non esiste una legge che vieti l'ingresso ad animali domestici di entrare in ristoranti. Il divieto vige solamente per i locali della cucina, depositi e bagni. Il cane o altro animale deve stare legato in adiacenza del tavolo del padrone. Non ci sono naturalmente limitazioni per i cani guida che accompagnano persone non vedenti.

Per ulteriori informazioni:
Avv. Roberto Righi
studiolegalerighi@alice.it

Abolizione del canone Rai

La legge Finanziaria 2008 prevede che chiunque rientri nei requisiti indicati dalla legge NON DEVE pagare il canone Rai.
Tale esonero è previsto, però, solamente per gli anziani oltre i 75 anni di età.
Oltre al requisito anagrafico il soggetto non deve convivere con altri soggetti, diversi dal coniuge, che abbiano un proprio reddito dichiarabile nel Modello Unico o nel 730.
Ultimo requisito è relativo al reddito del soggetto che intende usufruire dell’esonero. Non potranno ottenere detto esonero dal pagamento del canone Rai tutti coloro che abbiano un reddito annuo maggiore ad € 6.713,98. Qualora una anziana persona conviva con il proprio coniuge la soglia di reddito va conteggiata computando entrambe i redditi.
Ai fini del conteggio del proprio reddito, in relazione all’esonero del canone Rai, NON dovranno essere computati redditi derivati da TFR, pensioni invalidità e altro…
Chiunque avesse per errore pagato il canone Rai negli anni 2008 – 2010, nonostante rientrasse tra i soggetti beneficiari dell’esenzione, potrà chiedere il rimborso di quanto pagato. La richiesta di rimborso va redatta in un modello reperibile presso l’Agenzia delle Entrate e deve essere spedita all’unico indirizzo di:
Agenzia delle Entrate - Ufficio Torino 1 S.A.T. - Sportello abbonamenti Tv - 10121 - Torino.
La dichiarazione del possesso dei requisiti per l’esenzione deve essere presentata entro il 30 aprile per coloro che inviano la dichiarazione per la prima volta.

In caso di separazione la casa può tornare ai genitori del coniuge che la concessero in comodato

Ogni tribunale di Italia è saturo di cause relative a separazioni e divorzi tra coniugi e spesso oggetto della lite è la CASA CONIUGALE.
La Corte di Cassazione, con sentenza civile, sez. III, 7 luglio 2010, n. 15986, ha mutato il proprio orientamento ed ha stabilito che qualora Mirco e Licia si sposino e vadano a risiedere nell’immobile di proprietà dei genitore di Mirco, immobile concesso in c.d. comodato d’uso, in caso di separazione dei coniugi i genitori di Mirco possono riappropriarsi dell’immobile. Tale potere facoltà è concessa anche se vi sono figli minori.
L’immobile, infatti, rimane di esclusiva proprietà dei genitori di Mirco e gli ex coniugi non possono vantare alcun diritto sullo stesso.
L’ex moglie, anche se affidataria di figli minori, dovrà andare a vivere in un’altra casa e l’ex marito dovrà contribuire al sostentamento della figlia.
Nella causa di separazione decisa con la sentenza 15986/2010, infatti, la Suprema Corte ha accolto il ricorso dei genitori del marito contro le ragioni della ex nuora, la quale era anche affidataria dei figli minori, oltre ad essere stata indicata come assegnataria dell’abitazione coniugale. Tale abitazione, però, era di esclusiva proprietà dei genitori del marito i quali l’avevano concessa in mero comodato al figlio in ragione del matrimonio.

Sentenza: “Correttamente osservano i ricorrenti come la convenzione negoziale per la quale è processo fosse priva di termine, integrando cosi la fattispecie del cd. comodato precario, caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito ad uso famigliare e sia stato assegnato in sede di separazione tra coniugi, all’affidatario dei figli, come condivisibilmente affermato da questa corte regolatrice con la sentenza 10256/1997”.